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王先生2003年在广州天河区购买了一套100平方米左右的住房，当时价格是48万元，王先生缴了两成首期，其余38万余元则从银行贷款，此外还花费了15万元进行装修。今年王先生打算卖掉这套房子，现在市价约为85万元左右。
王先生算了一下自己需缴纳的税费：营业税及其附加方面，持有不足五年的房产转让税率为5.5％，如成交价为85万元，则需缴纳4.675万元。个人所得税方面，卖出价85万元减去买入价48万元、15万元装修费以及3万元的相关费用后，需缴纳约3.8万元的个人所得税。他听说银行利息可以税前扣除，那到底能省多少税呢？卖房总共要支付多少交易费用呢？
根据二手房交易的相关规定，王先生持有该住房不到5年，在转让时需要缴纳营业税及其附加和个人所得税以及相关的交易费用，为成交价×5.5％。
还款初期利息占比很大
在个人所得税的计算方面王先生有所遗漏。按规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，这里的合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、税金、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
根据该条款的规定，王先生当初购买该房屋的装修以及相关费用，持有期间支付的银行利息、以及本次转让这套房屋的税金、交易管理费、购买房屋贷款所产生的利息费用、税金以及中介费用等均可在税前扣除。
王先生当时采用的是首付两成，其余的贷款在20年内还清，从2003年的8月开始每月还款2500元左右（加息后有所增加）。到现在已还了共计约12万元。由于是还款初期，王先生每月所还金额中很大一部分是用来付利息，本金比例不到1/5，现在王先生还有约28多万元的贷款。也就是说，王先生4年来所还本金不到10万元，另外2多万元全部是归还银行的利息,可税前扣除。
提供证明方可税前扣除
如果以85万元的市价出售的话，王先生需要缴纳的除个人所得税外的其他税费为60225元（计算方法见表）。
王先生转让这套住房的个人所得税应纳税额为=实际成交价格-房屋原值-买房时的其他费用-支付银行的贷款利息-装修费用－本次转让的税金及相关费用＝850000-480000-30000-20000-150000-60225＝109775元，应缴纳的个人所得税为：109775×20％＝21955元。
王先生本次转让二手房需要的费用总计为：60225+21955＝82180元。
按规定：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。因此王先生在进行二手房交易的时候必须提供银行的证明才能将利息在税前扣除，否则就要多交这4000元的个税。
王先生需缴纳的税费（个税除外）
项目
营业税
交易管理费
印花税
中介佣金
共计
金额(元)
850000×5.5％＝46750
100×3＝300
850000×0.05＝425
850000×1.5％＝12750
60225
说明：中介佣金假定买卖双方各付一半。
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